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北京五环沿线买房成主流 未来沿线房价很难暴涨

2020-01-16 22:30:07来源:励志吧0次阅读

北京的城区在哪里? 0年前,北京城仅指二环内的四九城;15年前,三环俨然已经成为城区和郊区的界限,新兴的房地产开发企业重点耕耘的区域就在三环内;8年前,随着四环的全线建成,城区的概念已经被替换为四环内,四环沿线竖立起无数高楼;现如今,六环已经围合,地图上,五环路附近的楼盘越来越多,房价也迅速飙上万元,并不断创造着新高,显然,五环正在,或者说已经成为新城区边界。

五环沿线买房成主流

在建外SOHO上班的陈 一直想在东四环沿线买房子结婚,经过长达一年的选择后,陈 准备放弃这个念头了,“东四环沿线的房子太贵了,两居的房子动辄一百六七十万,户型楼层稍好点,就二百万出头了,虽然距离上班的地方比较近,而且配套比较完善,但是,买房后的压力太大了,只能看看五环附近的房子”,陈 的语气很无奈。重新选择后,她和男友在管庄附近选择了一个项目,小高层薄板,户型设计很不错,总价能控制在1 0万左右。“原来对五环沿线的房子很瞧不上,觉得是郊区,什么配套都跟不上,但买房时仔细考察了周边的环境,觉得比当初想象的好很多,而且,很多地方都在改变,相信再过两三年,这边的交通、配套不会比四环沿线差多少的。”

陈 的转变并非个例。随着房价的大幅上涨,四环内的房价已经不是普通工薪阶层所能承受的了。9月14日,北京市统计局北京市房地产市场运行最新情况显示,四环路以内的房价已经高达1811 元/平方米。这一数据无疑会让更多的工薪阶层放弃四环内购房的念头,转向已经比较成熟的五环沿线。

五环外掀起开发

根据协成机构数据统计,2009年6月位于五环外的新增供应套数5 80套,占总供应量套数的59.7 %;7月位于五环外的新增供应套数617 套,占总供应量套数的76.04%;而8月位于五环外的新增供应套数9769套,占总供应量套数的72.98%;进入9月,截至1 日,共开盘入市1 个项目,除两个项目外,其余均位于五环外区域。

协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为,这可以充分说明,现今楼市新增供应的主力供应区全部是位于五环外区域。随着楼市的价格快速上涨,环线间的价格比相差也越来越大,就以8月的新增供应量为例,二至三环内开盘均价24000元/平方米;三至四环内开盘均价22 80元/平方米;四至五环内开盘均价19717元/平方米(不含别墅类项目);而五环外开盘均价129 6元/平方米(不含别墅类项目)。价位上的优势,众多购房者将目光瞄准五环外,使得五环与六环中间带成新增供应主力,特别是一些知名品牌开发商也将开发的力度放在五环外区域,如远洋、万科、珠江、合生、富力、金隅等。也使得五环外形成了多个大体量、重品质、低密度、亲绿色的新型居住区,掀起五环外开发的。

9成土地供应在五环外

中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者,四环内的土地供应太有限了,从最近几年的土地供应来看,四环外甚至五环外的土地已经是供应量的主体,因此,北京的城区势必要扩展到五环。

土地供应结构的变化,从4年前的土地市场可以看出端倪来。

记者了解到,从2006年开始,五环外的土地供应就开始明显增多。根据协成机构数据统计,2007年和2008年成交的土地多位于五环外并有多个大体量地块,如08年北京市土地市场居住用地共成交45块地,但其中除两块成交土地是位于五环内,其余4 块地均位于五环以外区域。现今09年截至8月底,北京市土地市场中,居住用地共成交了50块土地,其中除4块成交地位于五环内,其余46块土地均位于五环外区域。

因此,距离五环较近或者在轨道交通附近的地块受到了开发企业的极大关注,并斥以重金拿下。以大兴新城北区为例,紧邻南五环,地铁大兴线开通在即,沿线地块竞争激烈,被绿地、金地、保利等品牌企业以高价拿下,将区域地价推入6000元-7000元/平方米之间。

一般情况,从拿到土地到项目推向市场,需要一年到两年的时间,今年的土地供应意味着明后年市场将会以五环外,尤其是五环沿线的供应为主体。

缪培丹指出,从上述的统计数据可以看出,城区内成交的土地已是凤毛麟角,而大体量的成交土地均位于五环以外,特别是2007年和2008年成交的土地,必然形成了今年五环外大规模的有效供应,也必将成为明年新增供应的放量区域。

轨道交通改变空间概念

除了土地供应,以轨道交通为主的交通网络的完善也是五环崛起的重要因素。

五环外的交通环境在2009年得到了显著的提升,使得五环外生活,城区内工作成为了可能,如1号线、5号线、8号线、8通线、4号线、1 号线编织成全新的轨道交通网,五环与六环之间的轨道交通上长足的进步,使出行更加便利,市郊铁路S2线、城铁1 号线,规划中的城铁8号线的开通能够有效缩短上班一族的点至点的时间距离,也成为了远郊区县房地产市场发展的契机。也相应地出现一些五环外临近轨道交通的楼盘项目大打轨道交通利好,成交价格也飞速上涨。

缪培丹认为,从城市规划的角度,为保证城市中心的政治、文化和行政管理职能,把居住区布局在五环路周边应是今后的发展趋势,加之土地的供应趋势势必形成现今的供应形势,此种供应必定会促进城区外远郊区域的开发和建设,居住密集度已经越来越明显地呈现出辐射性的外扩张趋势。如通州区已经很早就成为了居住热点区域,大大缓解了朝阳城区内自住的刚性需求。而石景山、亦庄、大兴等区域开发使其的路面、轨道交通得到长远的建设发展,相应的教育、医疗配套跟进得到完善。也可以说随着五环外区域成为了供应的主力,加之近期整体六环线的全线贯通,势必改变整体京城的居住格局,促进北京城市的规划更加合理化。

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